Градоустройствените планове, чрез които всяка година се променя статутът на хиляди квадратни метри с цел да бъдат застроени, изразяват най-ясно тенденцията за образуване на големи агломерати в България. Освен вътрешни парцели, които най-често се използват за т.н. ниско застрояване, новите условия налагат урбанизиране на земеделски зони в периферията, в които изникват цели нови квартали, които по естествен начин се сливат с градската среда от една страна, и със близките села от друга.

Пловдив е типичен пример за такъв модерен агломерат, който заради бурни темпове на строителство, наложени от заселническа инвазия, се разраства във всичките си направления, но най-отявлено към Родопа планина. По примера на 1969 година, когато в територията и землищните граници на Пловдив бяха присъединение селата Коматево и Преслав, които понастоящем са квартали на града, днес сме изправени пред съвсем реалистични хоризонти за сливане с Ягодово, Крумово, Брестник, Браниполе, Белащица, Марково, Първенец и в общи линии цялата Родопска яка, от която ни дели едно околовръстно шосе.

Трансформацията дойде логично от гледна точка на създаването на нови квартали, отново по примера на Тракия от 1972-3, прехвърлено към днешна дата като Остромила, Беломорски, Терзиите. Именно заради това в цялата южна зона на Пловдив се предвижда всички земеделски земи да бъдат урбанизирани, по първоначален план за сгради до 10 метра.

Всички тези процеси влияят пряко върху цените на имотите в града, който вече не познава собствените си очертания. Вътрешните фактори – строителство, икономика и бизнес климат, съчетани с миграцията от далечните малките населени места към общинския център, както и външните фактори – ниски лихви по кредитите, имотен балон на европейско ниво и т.н.

Така, ако преди години 1 квадратен метър земя се е разглеждал през призмата на нива, т.е. на земеделие, то сега 1 квадратен метър в периметъра на Пловдив, се разглежда като еквивалент на 10 кв.м. РЗП при 10-етажна сграда.

Имотен пазар

Пловдив е сред най-динамичните жилищни пазари в страната. Мнозина считат, че нарасналото търсене поради икономическото развитие на региона и съответната урбанизация с бързи темпове, се намира в състояние на неудовлетвореност. Предвид огромните комплекси, които приютиха стотици семейства през последните няколко години, по примера на Оазисите, Корона и т.н., такава трактовка може да звучи във функционална несъвместимост, но реалността е такава - търсенето на имоти в пловдив в надвишава предлагането. Често интересът не касае жилищни нужди, а инвестиционно намерение за отдаване под наем. Такава теза се подкрепя и от статистиката: Над 80 хиляди жилища в Пловдив пустеят, 20% от домовия фонд е излишен.

Безспорно Пловдив е лидер по ръст на цените на имотите сред големите градове през 2018. По-осезаемият ръст на продажните цени започва в края на 2016, като през 2017 година достигна 11% на годишна база, а през 2018 г. продължи да се ускорява и достигна 16%. Въпреки, че започва да се наблюдава леко успокояване към края на годината, сред големите областни градове именно Пловдив е първенец с най-високо ниво на растеж на цените. 

Средната цена на един кв.м. жилищна площ във втория по големина град е между 700-850 евро/кв.м., което очертава именно този ръст с близо 100 евро повече от миналогодишната ставка.  Значителното увеличение никак не влия на сделките с имоти, като през първото 9-месечие е регистриран ръст от 5,1% до 11 439 операции по прехвърляне на имоти, според данни на Агенцията по вписвания. Обичаен спад има през лятното тимесечие, ала като цяло тенденцията за увеличаване на ипотеките е показателна. 

Ипотеки

При ипотеките акселерацията е в пъти по-осезаема, като броят реализирани кредити удари тавана в Пловдив. С бърз темп на ръста от 15,7% за месеците април-май 2018, регистрираните ипотеки скачат до 1400 броя, от които 326 законови ипотеки и 1074. Погледнато на база полугодие, ръстът е близо 20% от 2017. Все още няма точна статистика за цалата 2018, ала прогнозите са да бъде рекордна от гл.т. на теглене на пари за имоти. 

Пиковете на ипотечното кредитиране експерти често обясняват и като финансова въртележка за рефинансиране на друг кредит. При подобен банков ход на практика липсва реална сделка на пазара на имоти, но се осъществява ипотечен заем при по-добри лихвени условия. 

Колко струва квадратният метър в Пловдив по райони?

Ценовите сегменти се определят основно от следните характеристики - разположение, тип и датиране на строителството и разбира се видът, състоянието, големината и предназначението на имота. Има и още няколко фактори, които оскъпяват или понижават цената – фонда паркоместа, социалната и материалната инфраструктурата, етажност, реноме на строители и проектанти.

На първо място ще започнем с местоположение и квартал. За справка ще използваме статистиката от сайта за имоти imoti.net, която се изготвя на база качените имоти в сайта, т.е. наличните реални предложения за продан.

Така според офертите най-висока цена на квадратен метър при апартаментите държат къщите и жилищата в Стария град (1965 евро/ кв.м. за къщи и над 1000 евро/кв.м. за апартаменти), както и апартаментите в Каменица 1 и в Центъра, които започват от над 900 евро квадратът. Това е обяснимо, тъй като в районите има най-слабо строителство, най-малко предлагане и съответно високо търсене заради стратегическото място. Прави впечатление, че цените на Пещерско шосе се движат около 900 евро/кв.м., което пък се обяснява със строящите се жилищни сгради в района, които вдигат средните цени заради новостта на имотите. 

Най-предпочитано е тухленото строителство, което съответно прави и цените на апартаментите в тухлени сгради най-високи. 

Следва го строителството и конструкциите тип ЕПК и ПК – повечето такива сгради са старо строителство, но поради високата им здравина и надеждност, често цените на апартаментите в тях са близки, макар и по-ниски от тези в тухлените.

С най-ниски цени са апартаментите в панелните блокове. Това е свързано с напредването на срока на експлоатация на този тип сгради. Цялостното саниране на панелните сгради повишава стойността на имотите в тях, тъй като ги прави по-устойчиви и увеличава техния живот. 

Традиционно скъпи са малките жилища - едностайни и двустайни, докато тристайните и по-големите излизат доста по-изгодно в съотношение на квадратен метър. 

Апартаментите в кв. "Изгрев" и ЖР Тракия държат първенството по най-евтин дом. Етажността също играе роля - първите и последните етажи не са предпочитани за живеене, макар да имат своите предимства – лесен достъп, гледки и др. Презумпцията е, че на партерите и първите етажи, може да има проблеми със сигурността на имотите, а при последните – проблеми свързани с течове от покрива. Ето защо, апартаментите, които се намират на първи и последни етажи в блоковете, обичайно се реализират на по-ниски цени в сравнение с жилищата на средните етажи в същите блокове или в сгради със сходно местоположение. 

Последните свободни парцели земя в централните части на Пловдив се търгуват особено скъпо, като достигат дори 500 евро за квадратния метър. Къщенските квартали зад стадион "Христо Ботев", зад училище "Душо Хаджидеков", "Съдийски" и около Водната палата са образец в това отношение, а в останалите райони терените варират на цени между 50 до 200 евро за квадрат.

Бизнес и гаражните площи държат цена. Обичайно при офис и магазинни имоти квадратурата е малка, което ги прави аналогични на едностайните апартаменти. Предложенията за гаражи намаляват все повече, което обуславя и високите цени между средно 14 до 25 хил. евро според големината. Ниската ставка, която излиза при гаражите в центъра на града е поради причина на пълен дефицит на предложения поединично и наличието само на една обява за голям подземен паркинг на площ около 120 кв.м., който не се продава на части.

Очаквани траектории за пазара на имоти в Пловдив

Пик на цените при закупуване, разминаване между търсене и предлагане и изравнени наеми със столичните оферти. Това са най-общо тенденциите, които чертаят специалистите за имотния пазар.

Според данните на Агенцията по вписванията, обемите продажби в Пловдив са спаднали през 3-тото тримесечие, но това се дължи на големия дял на покупките ново строителство и невписаните все още сделки с имоти с този тип имоти. Очаква се пазарът да бъде променен със завършването на някои големи строителни обекти. Продажбите на апартаменти в тях са планирани след получаване на Акт 16, като се очаква да има пик на такива сделки около средата на идната година. 

Пловдив продължава да заема водещо място по издадени разрешения за строеж на нови жилищни сгради. За третото тримесечие на 2018 разрешенията за област Пловдив са 239, като само София (столица) бележи повече - 296. За това пък останалите области на чело на класацията изостават значително: Варна - 152, Бургас - 151, и София (област) - 125. Най-много жилища предстои да бъдат започнати в София (столица) - 3 966, Пловдив - 1 400, Варна - 914, Бургас - 879, и Стара Загора - 564, сочи статистика на НСИ. Така за месеците януари-септември разрешение за строеж са получили общо 638 жилищни сгради с РЗП от 491933 кв.м. и общо 4074 жилища. За същия 9-месечен период в е започнало строителството на 478 нови жилищни сгради, което означава, че ще има нови 1386 жилища след завършването на строежите, които са с впечатляващата разгърната площ от 170690. 

Перспективи

През следващите две години и може би по-осезаемо след 2019 г. възходящият ръст на цените ще се забави и ще се достигне до плато, при което колебанията ще станат в рамките на няколко процента, съизмерими с инфлацията. Подобни наблюдения вече виждаме в София и тази тенденция ще се пренесе и в другите големи градове.

Ето какви свои преки пазарни балюдения споделиха консултанти от Bulgarian Properties:

Според Цветелина Паскова в града се наблюдава интензивно строителство с ясно изразена тенденция към повишение на цените. В резултат на покачването на цените купувачите забавиха темпо и преминаха в изчакване. Въпреки това, имотният пазар в Пловдив остава динамичен и търсенето изпреварва предлагането. Съществува дефицит в предлагането на имоти от вторичен пазар, което също се явява предпоставка за вакум в осъществяването на покупко-продажби в тази ниша. Въпреки ръста, цените на имотите в Плодив все още са с около 40% по-ниски от тези в София, а наемите, които могат да бъдат постигнати, са сходни с тези в столицата. Това прави доходността от отдаване под наем в Пловдив по-висока от тази в София.

Беляна Петкова оценя пазарът в Пловдив като много динамичен и активен. Строят се нови сгради, лихвите по ипотечните кредити са по-ниски в сравнение с предишни години и това стимулира търсенето. Друг силен стимул на търсенето идва от това, че Пловдив се развива икономически и привлича работна ръка. Хората, които се местят в Пловдив търсят да закупят жилище. Допълнителен тласък идва и от силния наемен пазар. Налично е голямо търсене на жилища под наем от чуждестранни студенти и от хора с по-добри доходи от средните, което прави инвестицията в жилище в Пловдив много атрактивна. 

Стефан Моллов предвижда, че предвид тенденцията в момента в Пловдив да се изграждат много производствени предприятия, градът се оформя като новата индустриална столица на България. Това води до вътрешна миграция и увеличено търсене на жилища. Въпреки голямото оживление и от страна на търсенето, и от страна на предлагането, все пак можем да кажем, че през последните 2-3 месеца се наблюдава лек спад и отлив на потенциални купувачи, намалява броя на запитванията, тъй като нагласите са, че цените са твърде високи в момента. Причината за това според купувачите е, че Пловдив е Европейска столица на културата през 2019 г. Затова те като че ли предпочитат да изчакат, ако покупката не е продиктувана от спешна жилищна нужда. Този процес вероятно ще доведе и до по-голяма сегментация на пазара, при която ценообразуването на имотите ще отразява в по-големи детайли тяхното местоположение, качество и вид на строителството, състояние и други техни характеристики.